一、商業地產市場環境

　　 1、政治、法律環境調研

　　 ①地區各級政府有關商業地產行業開發經營的方針政策：（當地）房改政策、開發區政策、商業地產價格體系、商業地產稅收政策、商業地產金融政策、土地定級和地價政策、人口政策和產業發展政策。

　　 ②各級政府有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城市規劃和區域規劃。

　　 ③國家有關法律法規、環境保護法、土地管理法、城市商業地產管理法、廣告法。

　　 ④當地政府法規（相關）。

　　 2、經濟環境調研

　　 主要是了解財政、金融、經濟發展狀況和趨勢等因素。主要包括：該地區居民的收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數。

　　 ①地區的經濟發展規模、趨勢、速度和著名企業的效益。

　　 ②地區經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭午夜的供給情況。

　　 ③當地一般銀行利率水平、獲取貸款的具體要求和可能性。

　　 ④當地居民平均收入水平、消費結構和消費水平。

　　 3、社會文化環境調研

　　 主要是當地居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理等。因為在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為為它直接影響商業地產消費者購買商業地產產品的動機、種類和方式。

　　 4、社區環境調研

　　 社區環境直接影響著商業地產產品的價格，這是地產商品特有的屬性。主要包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣、水源質量和建筑小品的要求。

　　 二、商業地產市場需求

　　 1、商業地產消費者調研

　　 ①消費者對某類商業地產消費者的總需求及飽和點、商業地產市場需求發展趨勢。

　　 ②調研商業地產現實與潛在消費者的數量和結構：地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、宗教信仰。

　　 ③消費者的經濟來源和平均經濟收入水平。

　　 ④消費者實際支付能力。

　　 ⑤消費者對“產品”質量、價格、服務等方面的要求和意見。

　　 2、商業地產消費動機調研

　　 主要是指：消費者的購買意向、購買行為、購買力水平、購買傾向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的基礎。

　　 3、商業地產消費行為調研

　　 ①消費者購買商業地產商品的數量及種類。

　　 ②消費者對項目設計、價格、質量以及位置的要求。

　　 ③消費者對本企業商業地產商品的信賴程度和印象。

　　 ④商業地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況

　　 三、商業地產市場供給

　　 1、市場行銷調研

　　 ①在整個地區市場，商業地產市場現有產品的供給總量，供給結構、供給變化趨勢、市場占有率。

　　 ②商業地產市場的銷售狀況與銷售潛力。

　　 ③地區房產市場產品的市場生命周期。

　　 ④商業地產產品供給充足程度、商業地產企業的數量、種類和有多大的市場空隙。

　　 ⑤同類商業地產項目的經營成本、價格、利率的比較。

　　 ⑥整個地區商業地產產品價格水平的現狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略。

　　 ⑦新產品定價以及價格變動幅度等。

　　 2、市場反響調研

　　 ①現有商業地產租售客戶和業主對商業地產環境、功能、格局、售后服務的意識意見以及對某種產品的接受程度。

　　 ②新技術、新產品、新工藝、新材料的出現以及其在商業地產產品上的應用情況。

　　 ③建筑設計以及施工企業的相關情況調研

　　 四、商業地產市場營銷活動

　　 營銷活動是一系列的活動組合，主要包括：商業地產產品、價格、促銷、廣告等活動。

　　 1、商業地產產品調研

　　 ①商業地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期。

　　 ②現有商業地產租售客戶和業主對商業地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種商業地產產品的接受程度。

　　 ③新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在商業地產產品上應用情況。

　　 ④本企業產品的銷售潛力及市場占有率。

　　 ⑤建筑設計及施工企業的有關情況。

　　 2、商業地產價格調研

　　 ①影響商業地產價格變化的因素。（特別是國家價格政策對當地的影響）

　　 ②商業地產市場供求情況的變化趨勢。

　　 ③商業地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

　　 ④商業地產開發商各種不同的價格策略和定價方法對租賃銷售量的影響。

　　 ⑤國際、國內相關市場價格。

　　 ⑥開發個案所在城市以及街區商業地產市場價格。

　　 3、商業地產促銷調研

　　 ①商業地產企業促銷方式、廣告媒介的比較和選擇。

　　 ②商業地產廣告的時空分布以及廣告效果測定。

　　 ③商業地產廣告媒體使用情況的調研。

　　 ④商業地產商品廣告計劃和預算和擬訂。

　　 ⑤商業地產廣告代理公司的選擇。

　　 ⑥商業地產人員促銷的配備狀況。

　　 ⑦各種營業活動的租賃銷售績效。

　　 4、商業地產營銷渠道調研

　　 ①商業地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

　　 ②商業地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢以及其原因。

　　 ③租賃銷售代理商的數量、素質以及其租賃銷售代理情況。

　　 ④租賃銷售客戶對代理商的評價。

　　 5、商業地產市場競爭情況調查

　　 A：競爭企業的調研（同等實力的開發企業或代理公司）

　　 ①競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查

　　 ②競爭企業的品牌知名度。

　　 ③競爭企業習慣采用的市場營銷策略以及新產品的開發情況。

　　 ④競爭企業未來市場競爭情況分析、預測。

　　 B：競爭產品的調研（運用SWOT分析法）與競爭產品進行比較。

　　 ①對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點調查與分析。

　　 ②競爭產品的市場定價以及反應狀況。

　　 ③競爭產品的市場占有率。

　　 ④對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究

　　 ⑤本地消費者對競爭產品的態度和接受情況。